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房地稅務
賣房注意!算錯持有期間,虧大囉!

2022-03-10

納稅義務人如先購買預售屋,等到興建完成交屋後才出售,財政部南區國稅局提醒納稅義務人在計算出售成屋之房地合一稅時,成屋之持有期間不得併計預售屋之持有期間。 南區國稅局表示,個人及營利事業出售2016年1月1日以後取得之房屋、土地或2016年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地,其交易所得都應申報房地合一稅,並依持有期間適用之稅率計算應繳納之稅額,而持有期間係自取得日起算至交易日止。至取得日及交易日之認定標準,房屋、土地係以完成所有權移轉登記日為原則,預售屋及其坐落基地則以訂定買賣契約之日為準。 該局說明,納稅義務人如先行簽約購買預售屋,等房屋興建完成登記取得房地所有權後再出售,該成屋之取得日為房地完成所有權移轉登記日,而非預售屋簽訂買賣契約日,也就是說,預售屋之持有期間不得併同計入成屋之持有期間。 該局舉例,陳先生2019年3月1日向建設公司簽約購買預售屋,興建完成後於2021年6月1日登記取得房地所有權,陳先生2022年1月21日出售該房地,持有期間在2年以內(2021年6月1日至2022年1月21日),應適用稅率為45%。 國稅局最後叮嚀納稅義務人,如有先購買預售屋,等交屋後再出售者,要特別注意成屋持有期間之正確計算,以免房地合一稅申報錯誤。
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房地稅務
以贈與方式移轉土地不適用「這個稅制」

2022-03-10

苗栗縣政府稅務局表示,以贈與方式移轉土地,無按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。 該局說明,土地所有權人「出售」其自用住宅用地,只要都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝,有本人、配偶或直系親屬在該地設立戶籍,且於出售前1年內未曾供營業使用或出租者,就可按最低的自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,而「贈與」移轉並非「出售」,故無自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。 該局再次提醒民眾,若實際為「贈與」移轉之土地,卻以「買賣」方式移轉申報,並申請按自用住宅稅率課徵土地增值稅,事後可能遭國稅局補稅並處罰,請民眾確實申報土地增值稅,避免觸法,得不償失。
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房地稅務
繼承房地及貸款,因無力清償而出售時「注意交易稅」

2022-03-10

高雄李小姐來電詢問,2019年10月繼承其父2017年購入房地,嗣因無力償還其父所遺房地貸款,並於2021年9月出售該房地償還銀行貸款,房地合一交易所得稅如何申報? 財政部高雄國稅局表示,個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,如該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值,且確由該繼承人實際負擔償還,核屬因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔,該額外負擔得於出售房屋及土地交易所得中減除。又因該未償債務係由繼承而來,如於繼承後5年內因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、土地者,符合所得稅法第14條之4第3項第1款第5目所稱因調職、非自願離職或其他非自願性因素,適用20%稅率。 該局舉例說明,李君2019年繼承其父2017年購入房地(繼承時房地現值合計300萬元),併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬元,李君2021年以1,000萬元出售該房地時(假設:必要費用為30萬元;2019年至2021年物價指數未調整;土地漲價總數額100萬元),李君適用房地合一稅新制,房地之課稅所得計算如下: (A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元; (B)繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元, (C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元, 應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20%=54萬元 該局提醒納稅義務人,個人繼承房地後,為擔保自己之債務,才以該房地向金融機構設定抵押之貸款,不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。
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房地稅務
土地出租合法工廠使用「地價稅」怎麼算?

2022-03-10

近日接獲陳小姐電話詢問,持有的工業區土地地上廠房即將完工,打算出租給他人供廠房使用,可以適用較優惠的工業用地稅率課徵地價稅嗎? 桃園市政府地方稅務局表示,直接供工廠使用的工業用地,依土地稅法第18條規定,可以按基本稅率10?課徵,免按累進稅率核課地價稅。所謂工業用地是指依法核定之工業區土地及工業主管機關(本市主管機關為桃園市政府經濟發展局)核准工業或工廠使用範圍內的土地,且依主管機關核定的規劃使用,無論自有自用或出租予興辦工業人使用,都可以適用10?稅率課徵地價稅。 該局特別提醒,納稅人申請工業用地稅率課徵地價稅,於建廠期間者,請檢附建造執照(用途載明與物品製造、加工有關)及興辦工業人證明文件,如建廠前依法需先取得設立許可者,應加附工廠設立許可文件;已建廠完成且供生產使用者,應檢附主管機關的工廠登記核准函,並於地價稅開徵40日(即9月22日)前提出申請,當年度才能適用,逾期申請者,自申請之次年開始適用。
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房地稅務
地政Q&A常見補正事項報恁知!

2022-03-10

新北市三重地政事務所為了避免民眾申請測量及登記案件因疏漏或錯誤遭通知補正,造成來回奔波及影響案件期程,該所網站提供「常見補正事項」供民眾查詢,歡迎多加利用。 三重地政事務所林圭宏主任表示,該所將民眾申辦之土地複丈案件(如土地鑑界、土地分割、土地合併等)、建物測量案件(如建物第一次測量、建物分割、建物合併、建物滅失、自用住宅稅率勘查等)及登記案件常見補正事項彙整後以排行榜方式呈現,放置於該所網站-「地政Q&A」-「常見補正事項」項下,民眾於申辦案件時,可查詢該所網站提供之「常見補正事項」,減少案件整理疏漏或錯誤發生,地所於審核案件時更能避免通知補正,加速辦理時程。 林圭宏進一步表示,為了讓民眾隨時掌握最新常見補正事項資訊,該所除了每3個月會更新常見補正事項內容之外,並隨時配合內政部法令修正更新補正原因,提高行政效能,即時提供民眾最新資訊參考。
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房地稅務
土地出租人取得「這類」房屋,應課徵契稅

2022-03-10

張小姐來電詢問,近日要出租土地,承租人打算自行出資興建工廠,如雙方約定房屋將來要歸地主所有,並直接以地主為建造執照起造人,日後取得使用執照時,要不要申報繳納契稅? 桃園市政府地方稅務局表示,契稅條例第2條規定,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。土地承租人於承租土地上自費興建房屋,以承租人自己為起造人取得使用執照,非屬契稅課稅範圍;惟如土地出租人與承租人約定以出租人為建造執照的原始起造人並取得使用執照,實質上是土地出租人以土地使用權取得房屋,依民法第398條「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者,準用關於買賣之規定。」,應按買賣契稅稅率6%申報納稅。 稅務局特別提醒,如屬上開情形務必於使用執照核發之日起60日內申報繳納契稅,未在規定期限內申報契稅者,每超過3天,會加徵應納稅額1%的怠報金,最高以應納稅額且不超過新台幣1萬5,000元為限;又如有匿報或短報情形,經稽徵機關查獲或經人舉發查明屬實者,除要補繳稅額外,還要加處應納稅額1至3倍罰鍰。請民眾務必注意相關規定,以維護自身權益。
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